» Как купить недвижимость в Испании?
КАК КУПИТЬ НЕДВИЖИМОСТЬ В ИСПАНИИ?
Испания, точнее - испанское законодательство, позволяет гражданам иностранных государств купить недвижимость в Испании на тех же основаниях, что и испанцам. Чтобы купить недвижимость в Испании, иностранцам нужен лишь действующий заграничный паспорт и достаточные финансовые средства. Никакие другие документы или разрешения не требуются.
Несколько важных общих правил относительно покупки.
Очень важно иметь ввиду, что одним из распространенных заблуждений являются попытки выбрать недвижимость за рубежом по фотографиям в Интернете. Просто хороший дом можно легко купить в любом регионе Испании, но это не решает задачу. Главное в другом - найти то единственное место на побережье, которое Вам действительно по душе. Поэтому перед покупкой недвижимости за рубежом очень важно лично посетить несколько регионов и составить свое собственное мнение. В противном случае возможно глубокое разочарование в будущем после открытия для себя других мест - более красивых, теплых и удобных. К сожалению, из-за модного пристрастия к покупкам по Интернету и просто банальной лени люди часто приобретают недвижимость в Испании в районах откровенно непривлекательных, со скудной флорой вплоть до полупустынь, что особенно часто происходит под напором агрессивных риэлторов, которые охотно пользуются неинформированностью покупателей.
В отличие от некоторых стран, в Испании услуги агентств недвижимости всегда оплачивает продавец. Именно продавец платит агентству комиссионные за то, что оно нашло покупателя и помогло выполнить сопутствующие покупке формальности. Покупатель недвижимости не должен платить агентству никаких комиссионных. Если какая-то фирма, ее представительство в другой стране и т.д. пытаются получить комиссионные от покупателя, то это является попыткой "заработать" дополнительные деньги, пользуясь неинформированностью последнего. В таком случае покупателю следует прекратить переговоры и искать другие варианты.
Все документы о покупке покупатель подписывает непосредственно с владельцем недвижимости: с физическим лицом при покупке на вторичном рынке или же со строительной фирмой при приобретении новой недвижимости. Агентства недвижимости в Испании занимаются лишь поиском и подбором вариантов, юридическим сопровождением сделок и сопутствующими формальностями, но не продажей. Единственным исключением, когда покупатель подписывает в нотариальной конторе документы о покупке с агентством, является наличие у последнего нотариальной доверенности от продавца на право совершить сделку от его имени. Агентство недвижимости имеет также право подписать от имени продавца предварительный частный контракт купли-продажи (см. ниже п.3 и 4) и принять авансовый платеж. В этом случае достаточно обычной доверенности от продавца.
Чтобы купить недвижимость в Испании необходимо пройти следующие основные этапы.
1. Виллы, коттеджи, апартаменты, квартиры и бунгало можно выбрать, например, на нашем сайте. По запросам Клиентов мы также подбираем и направляем на рассмотрение другие варианты. В случае заинтересованности покупателей организуем их поездку в Испанию для ознакомления с объектами недвижимости на месте.
2. После того, как принято решение купить недвижимость в Испании, производятся действия, связанные с оформлением сделки купли-продажи. Первым шагом при этом является проверка документов на приобретаемую недвижимость. При покупке объекта на вторичном рынке проверяются следующие основные документы:
- Эскритура (Escritura publica de compraventa) с отметкой о регистрации в государственном регистре собственности, другими словами - документ, подтверждающий право собственности на данную недвижимость и содержащий подробную информацию о ее характеристиках.
- Nota Simple, выписка из государственного регистра собственности, подтверждающая, что на настоящий момент данная недвижимость в Испании действительно принадлежит Продавцу, что она не заложена и не находится под арестом.
- Квитанция об уплате ежегодного муниципального налога на недвижимость (IBI), где также указывается кадастровый учетный номер объекта и его кадастровая стоимость. Кадастровая стоимость является важным элементом, так как впоследствии на ее основе исчисляются некоторые налоги.
Имеются другие документы, которые также необходимо проверить.
Если это покупка недвижимости на первичном рынке от фирмы-застройщика, необходимо проверить, оформил ли застройщик документы на новое строительство (Declaracion de obra nueva) и зарегистрирован ли объект в налоговых органах. При покупке апартамента, квартиры и т.д. в новом жилом комплексе необходимо проверить, зарегистрирован ли план застройки в местном муниципалитете.
Если Покупатель хочет купить недвижимость в Испании с использованием ипотечного кредита, то тщательную проверку всех необходимых документов производит также соответствующий испанский банк.
3. После завершения проверки документов готовится частный контракт купли-продажи, где указываются намерения Сторон, оговаривается цена, условия оплаты, сроки и прочие условия. При подписании такого контракта с Продавцом при участии испанского агентства недвижимости или/и адвоката Покупателя производится оплата задатка. Если покупка производится на вторичном рынке, то задаток обычно составляет 10% от полной цены сделки, хотя по договоренности сторон он может быть и иным. Оплата производится банковским чеком или наличными. Если в дальнейшем по каким-то причинам Покупатель отказывается от сделки, то указанный задаток удерживается в пользу Продавца. И наоборот, в случае отказа Продавца последний обязан выплатить Покупателю неустойку в двойном размере.
При покупке апартамента или квартиры на первичном рынке, в том числе на стадии строительства, фирмой-продавцом могут быть предложены различные варианты оплаты. Это может быть первоначальный платеж при подписании контракта в размере 25-30% от общей стоимости объекта недвижимости и окончательный расчет в нотариальной конторе при подписании эскритуры (купчей) и вручении ключей. Или же оплата может быть разбита на несколько этапов. Такой вариант чаше встречается при строительстве вилл и коттеджей.
Частный контракт купли-продажи является общепринятым, но не обязательным элементом сделок. При готовности Продавца и Покупателя и наличии всех необходимых документов и средств для оплаты в полном объеме Стороны сразу же могут совершить сделку в нотариальной конторе.
4. Перед осуществлением сделки купли-продажи в нотариальной конторе Покупатель должен получить идентификационный номер иностранца - NIE, который вносится в Эскритуру. С помощью NIE налоговые органы осуществляют контроль за уплатой иностранцами налогов, связанных с недвижимостью. Поэтому нотариус обязан проверить наличие у Покупателя такого номера и внести его в текст Эскритуры. Заявка на получение NIE оформляется в подразделении Национальной полиции, которое называется Extranjeria. Агентство недвижимости оказывает Покупателю необходимую помощь и содействие. При определенных условиях возможно также подписание Эскритуры и без NIE, но он все равно должен быть получен и в кратчайшие сроки передан в нотариальную контору.
5. Частный контракт при покупке недвижимости в Испании лишь отражает намерения Сторон и условия сделки, но не осуществляет переход права собственности от Продавца к Покупателю. Поэтому по закону необходимо подписание нотариального контракта (Escritura publica de compraventa) в присутствии испанского нотариуса. Испанские нотариусы - исключительно государственные служащие и призваны следить за соблюдением закона. Именно такой нотариальный акт формально передает Покупателю право собственности на приобретаемую в Испании недвижимость.
Эскритура может быть оформлена практически сразу после подписания частного контракта купли-продажи, необходимо лишь зарезервировать время в нотариальной конторе. Она может быть подписана и позже, если Покупателю требуется время для подготовки финансовых средств для окончательного расчета и получения идентификационного номера иностранца (NIE).
В момент подписания Эскритуры в нотариальной конторе Покупатель производит окончательный расчет с Продавцом, т.е. оплачивает оставшиеся 90% цены при покупке на вторичном рынке или же соответствующий остаток при покупке в новостройке. Оплата обычно производится банковским чеком. Какую-то часть обычно можно оплатить наличными. В завершении Покупателю вручается копия нотариального акта (Copia Simple) и он становится новым владельцем недвижимости. Сразу же после завершения сделки нотариальная контора официально информирует об этом государственный регистр собственности.
В случае если кто-то хочет купить недвижимость в Испании с использованием ипотечного кредита, третьим участником сделки становится банк. Покупатель открывает счет в этом банке и осуществляет первоначальный платеж в соответствии с условиями кредитного договора. Затем в нотариальной конторе наряду с Эскритурой купли-продажи Покупатель также подписывает договор с банком об ипотечном кредитовании. В этот момент окончательный расчет с Продавцом производит представитель банка.
6. После этого приобретенная недвижимость должна быть зарегистрирована на имя Покупателя в государственном регистре собственности, куда и направляется соответствующая копия нотариального акта. Процесс регистрации обычно длится 1-3 месяца, после его завершения за Покупателем окончательно закрепляется право собственности и он получает копию Эскритуры с отметкой о регистрации.
7. В ходе сделки должны быть уплачены определенные налоги и сборы. Хотя закон не регламентирует это, сложилась определенная практика. Если покупка производится на вторичном рынке, Покупатель платит налог, связанный с переходом права собственности на недвижимость в размере 7% от декларируемой цены покупки, т.е. указанной в купчей, а также сбор за регистрацию приобретенной собственности в государственном регистре, который расчитывается по специальной шкале и обычно колеблется от полутора сотен до нескольких сот евро. Продавец обычно уплачивает нотариальный сбор по официальной шкале расценок (несколько сот евро) и муниципальный налог (Plus Valia), связанный с увеличением стоимости земельного участка под объектом с момента его последней продажи. В случае покупки апартамента, квартиры или бунгало этот налог чисто символический. При приобретении усадьбы или виллы с большим земельным участком, особенно через много лет после ее последней продажи, он может составлять несколько процентов от ее цены.
Однако по договоренности Сторон порядок оплаты пошлин и сборов может быть иным.
Если это покупка новой недвижимости на первичном рынке у фирмы-продавца, имеются лишь незначительные различия.
Стоимость услуг адвоката обычно составляет 1% от суммы сделки купли-продажи. Аналогичные услуги лицензированного агентства недвижимости (т.е. если требуется только юридическое сопровождение) обходятся заметно дешевле.
